Louer votre résidence secondaire

Si vous possédez une résidence secondaire – ou si vous songez à en acheter une pour la louer – assurez-vous de bien comprendre tous les avantages et les inconvénients de la louer, surtout si la propriété est située à l’extérieur du Canada. Consultez un comptable, un avocat, un courtier en hypothèques ou un autre spécialiste financier au sujet de l’incidence éventuelle de cet achat sur le plan fiscal et de votre succession.

Quatre avantages

1. Vous obtenez un revenu de location – Utilisez ce revenu pour couvrir vos coûts, y compris l’hypothèque et les rénovations.
2. Vous profitez de votre habitation – Si vous louez cette résidence seulement une partie de l’année, vous pouvez continuer d’en profiter comme résidence de loisirs.
3. Vous obtenez un allègement fiscal – Comme le loyer que vous obtenez est un revenu d’affaires, vous pouvez déduire les coûts (par exemple, l’intérêt sur l’hypothèque).
4. Vous pouvez accroître la valeur nette – Vous êtes propriétaire d’un bien qui peut prendre de la valeur, augmentant ainsi la valeur de votre succession.

Quatre inconvénients

1. Vous devez payer les coûts d’entretien – L’entretien d’une habitation et la gestion de la location exigent temps, efforts et argent.
2. Vous pouvez en profiter seulement pendant les périodes creuses – Il est plus facile de louer pendant les périodes de pointe, lorsque vous souhaitez l’utiliser.
3. Vous payez de l’impôt – Vous devez payer de l’impôt sur le revenu de location.
4. Vous payez les gains en capital – Si la valeur de votre résidence secondaire augmente, vous devez payer l’impôt sur les gains en capital lorsque vous la vendez. Si cette résidence fait partie de votre succession, vos héritiers devront payer l’impôt.

Louer votre résidence aux États-Unis

Conformément aux règlements américains sur l’impôt (en anglais seulement), les non-résidents qui possèdent une habitation à usage locatif aux États-Unis doivent présenter une déclaration de revenus aux États-Unis et payer l’impôt sur le revenu de location. Si vous payez de l’impôt aux États-Unis, vous pouvez demander le crédit fédéral pour impôt étranger dans votre déclaration de revenus canadienne.

Tenez compte des trois facteurs suivants avant de prendre une décision.

1. Deux options s’offrent à vous pour payer l’impôt aux États-Unis

1. Payez l’impôt sur votre revenu brut de location – Vous payez une retenue d’impôt de 30 % sur votre revenu brut de location. Vous devez déduire cette somme du loyer que vous recevez et le verser au gouvernement américain chaque année.
2. Payez l’impôt sur votre revenu net de location – Vous déduisez de votre revenu de location certaines dépenses ainsi que la dépréciation avant de calculer l’impôt dû. Votre revenu net de location sera imposé à un taux allant de 10 % à 35 %. Si vous êtes copropriétaire de l’immeuble, par exemple avec votre conjoint, chaque personne doit produire une déclaration de revenus. Si vous choisissez cette option, vous ne pouvez habituellement pas changer d’avis.

2. Vous devez produire une déclaration de revenus aux États-Unis lorsque vous vendez une habitation située aux États-Unis

Vous devez produire une déclaration de revenus aux États-Unis même si vous ne louez pas votre habitation et même si vous affichez une perte au moment de la vente. Dans certains cas, vous devez également produire une déclaration de revenus dans l’État où se situe votre habitation. En 2011, le taux d’imposition fédéral maximal sur les gains en capital était de 20 %.

Dans la plupart des cas, l’acheteur de votre habitation doit retenir 10 % du prix d’achat et verser cette somme à l’Internal Revenue Service (IRS). Cependant, vous pouvez réduire ou éliminer cette retenue d’impôt (en anglais seulement) en envoyant le formulaire approprié (en anglais seulement) à l’IRS avant de conclure la vente. Si vous êtes copropriétaire de l’immeuble, par exemple avec votre conjoint, chaque personne doit envoyer ce formulaire.

Vous devez également déclarer tout gain en capital à l’Agence du revenu du Canada. Vous pouvez demander le crédit fédéral pour impôt étranger à l’égard de tout impôt payé aux États-Unis.

3. Il se peut que votre succession doive payer de l’impôt sur votre habitation

Si vous êtes propriétaire d’une résidence de loisirs aux États-Unis au moment de votre décès, il est probable que votre succession doive payer le droit de succession fédéral américain (en anglais seulement). Cependant, dans la plupart des cas, ce droit s’applique seulement si la valeur de votre succession à l’échelle mondiale est supérieure à 5 millions de dollars (ou à 10 millions de dollars pour un couple).