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Reportage

LES
PLACEMENTS
IMMOBILIERS

hauts édifices en ville
hauts édifice

Reportage : Les Placements Immobiliers

Les gens utilisent depuis longtemps les placements immobiliers comme façon d'investir dans l'avenir. Tout en effectuant d'autres placements, les investisseurs se tournent vers les propriétés comme des maisons, des logements, des propriétés commerciales et d'autres types de biens immobiliers comme moyen d'élargir leur portefeuille, de gagner un revenu, de planifier leur retraite ou d'inscrire un enfant à l'université. Une étude récente a même démontré que près de la moitié des propriétaires préretraités dans la province misent sur l'accroissement de la valeur de leur domicile pour financer leur retraite.

Certaines personnes considèrent leur domicile comme un investissement qui peut prendre de la valeur au fil du temps si le prix des logements augmente. D'autres peuvent investir dans l'immobilier en achetant une propriété qu'ils loueront à une autre personne ou à une entreprise en vue de tirer un revenu du loyer que la personne ou l'entreprise fournit. C'est ce que l'on appelle investir dans des « biens immobiliers » et il s'agit de l'une des façons les plus simples de générer un revenu sur le marché immobilier.

L'investissement dans des biens immobiliers est une façon très concrète d'investir comparativement à l'achat de produits de placement traditionnels. Ce type d'investissement entraîne généralement des coûts plus élevés et plus de temps de gestion. Un propriétaire doit s'occuper de la paperasse, trouver des locataires et faire les réparations, en plus de payer les frais associés à la propriété et à son entretien, y compris l'hypothèque, les taxes et les services publics.

VIDÉO : POURQUOI LES GENS INVESTISSENT-ILS DANS L’IMMOBILIER?

L'investissement dans des biens immobiliers est une façon très concrète d'investir sur le marché immobilier qui entraîne généralement des coûts plus élevés et plus de temps de gestion.

En raison du temps, des coûts et des risques associés à la possession d'une propriété comme investissement, vous pourriez plutôt décider d'investir sur le marché immobilier par l'entremise de fonds, de fiducies et d'autres produits de placement qui offrent une exposition au marché immobilier sans devoir gérer et entretenir les propriétés vous-même. Acheter ces produits, comme une part d'une société immobilière cotée en bourse, signifie que vous investissez dans l'immobilier sans avoir à assurer l'entretien de propriétés vous-même.

Pourquoi les gens investissent-ils dans l'immobilier?

Au cours des dernières années, le contexte de faibles taux d'intérêt qui dure depuis longtemps au Canada a renforcé la popularité des placements immobiliers alors que les gens recherchent d'autres possibilités de placement qui promettent de procurer des rendements plus élevés que ce que les produits de placement traditionnels, comme des actions et des obligations, pourraient leur offrir.

Les placements immobiliers peuvent offrir un revenu régulier au fil du temps. Un loyer peut fournir un revenu fixe dont le montant a été établi à l'avance et qui est versé sur une base régulière.

VIDÉO : À QUOI RESSEMBLENT LES PRODUITS DE PLACEMENT IMMOBILIER?

Les placements immobiliers peuvent également jouer un rôle utile en vue de diversifier un portefeuille de placements. L'ajout de placements immobiliers dans un portefeuille comptant différents actifs peut aider à gérer son risque global et aider les investisseurs à réduire le risque de leurs portefeuilles sans sacrifier les rendements potentiels.

Ces facteurs peuvent faire des placements immobiliers un complément utile à un portefeuille bien diversifié, mais comme pour tout placement, un certain nombre de risques et d'incertitudes y sont associés et ceux-ci devraient être attentivement examinés. Les différents types de produits de placement immobilier comportent leur propre ensemble de caractéristiques et de risques, et il est important de comprendre comment ils fonctionnent avant de choisir d'investir.

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Produits de placement

Sociétés de
placement
immobilier

grue distributrice
haut édifice en construction

Produits de placement immobilier: Sociétés de placement immobilier

Elles possèdent généralement de grandes propriétés, comme des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des hôtels, des entrepôts et des immeubles locatifs.

Les sociétés de placement immobilier sont des sociétés qui possèdent des biens immobiliers. Elles possèdent généralement de grandes propriétés, comme des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des hôtels, des entrepôts et des immeubles locatifs. Contrairement à d'autres sociétés immobilières, les sociétés de placement immobilier ne mettent généralement pas en valeur des biens immobiliers en vue de les revendre, mais les achètent plutôt afin d'en être propriétaires et souvent pour les gérer.

Investir dans des sociétés de placement immobilier signifie que vous pouvez recevoir des revenus grâce à des paiements que la société reçoit des biens qu'elle possède. Vous pouvez choisir d'investir dans des sociétés de placement immobilier ouvertes ou fermées :

Les sociétés de placement immobilier ouvertes sont cotées à des bourses, comme la Bourse de Toronto, ce qui en rend le processus d'achat et de vente d'actions semblable à celui d'une société cotée en bourse, où la valeur d'une part de la société de placement immobilier peut facilement être déterminée par le cours affiché à la bourse. Vous pouvez également en apprendre davantage sur les risques et les frais associés à une société de placement immobilier ouverte en consultant son prospectus.

Les sociétés de placement immobilier fermées, d'autre part, ne sont pas cotées en bourse et les titres sont plutôt vendus sur le marché dispensé. Les placements y sont généralement plus risqués que dans les sociétés de placement immobilier ouvertes. En tant qu'investisseur, vous devez satisfaire à certaines exigences d'admissibilité avant de pouvoir investir dans une société de placement immobilier fermée.

Comme pour tout autre placement, les sociétés de placement immobilier tant ouvertes que fermées présentent des risques qui pourraient influer sur un placement. Toutefois, puisque les titres des sociétés de placement immobilier fermées sont offerts sur le marché dispensé, leurs niveaux de risque sont plus élevés puisqu'il est plus difficile de déterminer la valeur de leurs parts et de les négocier.

entrepôt

Certains risques fréquents associés à l'investissement dans des sociétés de placement immobilier ouvertes

Risque associé à la location

Puisque les sociétés de placement immobilier réalisent des profits grâce aux loyers qu'elles perçoivent dans les propriétés qu'elles possèdent, elles dépendent des locataires occupant leurs propriétés et payant des loyers. Si une société de placement immobilier possède un immeuble qui reste vacant pendant une période prolongée, cette situation pourrait avoir une incidence sur sa rentabilité et, par conséquent, réduire le revenu versé aux investisseurs.

Variations des taux d'intérêt

Les sociétés de placement immobilier n'offrent généralement pas un bon rendement lorsque les taux d'intérêt augmentent, puisque la demande de placements immobiliers peut diminuer et réduire la valeur des actions que vous détenez dans une société de placement immobilier, ce qui signifie que vous pourriez devoir conserver votre investissement plus longtemps que prévu.

Certains risques fréquents associés à l'investissement dans des sociétés de placement immobilier fermées

Manque de liquidité

Étant donné que les sociétés de placement immobilier fermées ne sont pas cotées en bourse, il peut être difficile de déterminer la valeur des titres et, pour cette raison, ces titres ne se revendent pas facilement. Vous pourriez devoir conserver votre investissement plus longtemps que prévu.

Manque de transparence

– Puisque les sociétés de placement immobilier fermées ne sont pas assujetties aux mêmes obligations d'information que les sociétés de placement immobilier ouvertes, il y a moins de renseignements disponibles sur leur rendement. Vous pourriez donc avoir plus de difficulté à déterminer le rendement de votre placement.

Baisse de la valeur de placement

La valeur des propriétés dans lesquelles a investi la société de placement immobilier fermée et le revenu que fournissent ces propriétés ont une incidence sur les revenus que vous touchez et la valeur de votre placement. L'état de détérioration des propriétés, les taux d'inoccupation élevés ou les locataires qui ne paient pas leur loyer peuvent avoir une incidence négative sur vos paiements ou la valeur de votre placement.

Frais élevés

Les sociétés de placement immobilier fermées paient parfois des frais de gestion et d'autres frais plus élevés, ce qui peut réduire leurs revenus et leur laisser moins d'argent pour entretenir leurs propriétés existantes ou investir dans de nouvelles.

Responsabilité personnelle

Vous pouvez être tenu personnellement responsable de payer les obligations d'une société de placement immobilier fermée si cette dernière n'a pas les fonds pour couvrir ses coûts. On appelle cette situation « capital appelé ».

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Produits de placement

Sociétés
immobilières
en commandite

Bâtiment, au moins deux étages.
Coin du bâtiment avec gouttière

Produits de placement immobilier: Sociétés immobilières en commandite

Les sociétés immobilières en commandite sont souvent utilisées afin de mettre en valeur une propriété ou de gérer des propriétés existantes.

Les sociétés immobilières en commandite sont souvent utilisées afin de mettre en valeur une propriété ou de gérer des propriétés existantes.

Les sociétés immobilières en commandite sont gérées par un commandité qui supervise la mise en valeur d'une propriété. Le commandité peut utiliser l'argent des investisseurs pour acheter des terrains et les mettre en valeur ou les revendre à un prix supérieur, ce qui offre aux investisseurs un potentiel de croissance si les terrains ou le projet de mise en valeur évoluent à la hausse.

En tant qu'investisseur, vous pouvez acheter des parts dans des sociétés immobilières en commandite. La plupart d'entre elles sont fermées, ce qui signifie que leurs parts ne peuvent être négociées en bourse et qu'il est difficile de déterminer leur valeur et de les revendre.

grand bâtiment de 5 étages

Certains risques fréquents associés à l'investissement dans les sociétés immobilières en commandite

Manque de liquidité

Les sociétés immobilières en commandite qui mettent en valeur une propriété ont généralement besoin de placements à long terme pendant toute la durée du projet, qui peut être retardé en raison des travaux de construction et enregistrer des dépassements de coûts pouvant prolonger son calendrier de manière significative. Vous pourriez ne pas être en mesure de revendre votre placement au moment où vous le voulez, voire même pas du tout.

Aucune garantie

Étant donné que le marché immobilier peut connaître un essor ou déclin et que les frais de mise en valeur peuvent dépasser le budget, il n'est pas garanti qu'un projet dans lequel vous investissez sera vendu à profit.

Risques opérationnels

Le succès d'une société immobilière en commandite dépend entièrement des compétences de gestion des commandités qui l'exploitent. En tant qu'investisseur, votre rôle est passif et se limite à l'investissement que vous avez fait, sans rôle ou responsabilité active dans les affaires de la société en commandite.

Le marché immobilier peut connaître un essor ou déclin et les frais de mise en valeur peuvent dépasser le budget.

Manque de diversification

Certaines sociétés immobilières en commandite mettent en valeur un projet à la fois. Si le projet n'est jamais achevé ou vendu, vous pourriez perdre une partie ou la totalité de votre placement.

Approbations du gouvernement et valeur sur le marché

Certaines sociétés immobilières peuvent ne pas avoir obtenu tous les permis et autorisations de zonage du gouvernement nécessaires pour mettre en valeur le terrain qu'elles possèdent. Les retards ou les refus de délivrer un permis ou d'accorder une approbation peuvent considérablement retarder un projet et auront des répercussions sur la valeur de votre placement.

Risque de capital appelé

Si un projet dépasse son budget, vous pourriez être tenu d'investir plus d'argent pour couvrir les coûts supplémentaires.

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Produits de placement

Entités de
placement
hypothécaire

maison en banlieue
maison en banlieue
maison en banlieue

Produits de placement immobilier: Entités de placement hypothécaire

Le portefeuille d'une entité de placement hypothécaire peuvent inclure des prêts hypothécaires à l'habitation, des hypothèques commerciales et des hypothèques immobilières.

Les entités de placement hypothécaire sont des sociétés de financement hypothécaire qui mettent en commun l'argent des investisseurs afin de prêter à des gens qui peuvent ne pas être en mesure d'obtenir un prêt hypothécaire auprès de prêteurs traditionnels, comme les banques ou les caisses populaires.

Elles fournissent des prêts aux emprunteurs grâce à l'argent des investisseurs qui a été mis en commun. Ces prêts constituent le portefeuille d'une entité de placement hypothécaire et peuvent inclure des prêts hypothécaires à l'habitation (comme pour des maisons unifamiliales, des maisons en rangée et des condominiums), des hypothèques commerciales (comme pour des immeubles de bureaux, des entrepôts et des propriétés de commerces de détail) et des hypothèques immobilières.

Les entités de placement hypothécaire mettent en commun l'argent des investisseurs afin de prêter à des gens qui peuvent ne pas être en mesure d'obtenir un prêt hypothécaire auprès des banques ou des caisses populaires.

Les entités de placement hypothécaire gagnent un revenu de l'intérêt du prêt hypothécaire, des frais de financement, des renouvellements d'hypothèques, des frais d'annulation et d'autres frais qu'elles imputent aux emprunteurs.

En tant qu'investisseur, vous achetez une valeur mobilière émise par l'entité de placement hypothécaire, habituellement sous la forme d'actions, de parts de société en commandite ou de parts de fiducie. La valeur de ces valeurs mobilières provient du bloc de créances hypothécaires sous-jacent qui est souvent obtenu par les biens immobiliers. Vous pouvez tirer un revenu des recettes de l'entité de placement hypothécaire grâce à son portefeuille d'hypothèques.

La plupart des entités de placement hypothécaire sont fermées, et leurs valeurs mobilières ne sont pas cotées en bourse, ce qui fait qu'il est difficile de les négocier et d'en déterminer la valeur.

maison

Certains risques fréquents associés à l'investissement dans les entités de placement hypothécaire

Manque de liquidité

Puisque de nombreuses entités de placement hypothécaire sont fermées et que leurs titres ne sont pas cotés en bourse, il peut être difficile de les négocier et de les revendre. Vous pourriez devoir conserver votre investissement plus longtemps que prévu.

Aucune garantie

Certaines entités de placement hypothécaire prétendent offrir des rendements annuels élevés et promeuvent des placements qui sont « garantis par des biens immobiliers ». Dans ce cas, « garanti » ne signifie pas que votre placement est garanti et que vous avez des droits sur la propriété qui lie l'hypothèque, même si l'hypothèque est directement garantie par le bien immobilier. Si un emprunteur est incapable de rembourser un prêt hypothécaire, il se pourrait que l'entité de placement hypothécaire soit incapable de continuer à verser des paiements aux investisseurs et qu'il y aura des répercussions sur la valeur de votre placement. Il existe également de nombreux facteurs qui peuvent influer sur le succès des entités de placement hypothécaire et le rendement qu'elles offrent; le rendement antérieur ne constitue pas une prédiction des rendements futurs de votre placement.

Prêts à risque élevé

Les entités de placement hypothécaire offrent généralement des prêts hypothécaires présentant des risques plus élevés que les prêts hypothécaires offerts par les banques ou les caisses populaires. Si un trop grand nombre d'emprunteurs sont incapables de rembourser leur prêt hypothécaire, la valeur de votre placement peut diminuer et l'entité de placement hypothécaire peut ne pas être en mesure de vous fournir un revenu.

Les entités de placement hypothécaire offrent généralement des prêts hypothécaires présentant des risques plus élevés que les prêts hypothécaires offerts par les banques ou les caisses populaires.

Diminution de la valeur du placement

Des emprunteurs peuvent ne pas rembourser leur prêt hypothécaire ou le rembourser plus rapidement que prévu, deux situations qui peuvent avoir une incidence sur la valeur de votre placement ou sur le montant du revenu qui vous sera versé.

Faible priorité des droits

Les entités de placement hypothécaire peuvent offrir une hypothèque de deuxième ou de troisième rang à l'emprunteur, et celles-ci sont généralement plus risquées. Si un emprunteur est incapable de rembourser son prêt hypothécaire et que la propriété est liquidée, le prêteur qui a fourni l'hypothèque de premier rang sera le premier à récupérer son argent. Une entité de placement hypothécaire qui a fourni une hypothèque de deuxième rang ne récupérera son argent que lorsque l'hypothèque de premier rang sera entièrement remboursée.

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Produits de placement

Hypothèques
consortiales

édifice haut et grand

Produits de placement immobilier: Hypothèques consortiales

Certaines hypothèques consortiales sont utilisées pour financer des projets de mise en valeur d'importants biens immobiliers, tels que les grands immeubles en copropriété.

Les hypothèques consortiales sont des hypothèques qui sont fournies par au moins deux investisseurs qui ont investi directement dans une seule hypothèque d'une propriété.

Contrairement à un investissement dans une entité de placement hypothécaire, un placement dans une hypothèque consortiale s'applique à une seule hypothèque plutôt qu'à un portefeuille d'hypothèques. Certaines hypothèques consortiales sont utilisées pour financer des projets de mise en valeur d'importants biens immobiliers, tels que les grands immeubles en copropriété.

En Ontario, seuls les courtiers en hypothèques et les agents en prêts hypothécaires titulaires d'un permis de la Commission des services financiers de l'Ontario (CSFO) peuvent effectuer des opérations sur hypothèques consortiales au nom d'une maison de courtage, et seuls les courtiers en hypothèques titulaires d'un permis (et non les agents) peuvent signer les documents d'information des investisseurs/prêteurs. Consultez le site Web de la CSFO pour vérifier si le particulier ou la société est titulaire d'un permis délivré par celle-ci.

La CSFO estime que les placements hypothécaires consortiaux présentent un risque élevé et a mis en garde les consommateurs afin qu'ils se méfient des publicités faisant la promotion de rendements élevés ou de placements « entièrement garantis ».

haut édifice

Certains risques fréquents associés aux placements hypothécaires consortiaux

Aucun rendement élevé garanti

Bien que certains placements hypothécaires consortiaux peuvent promettre des rendements élevés « garantis », ces affirmations sont fondamentalement fausses et sont interdites par la loi. Tous les placements présentent un certain risque, et plus le taux du rendement est élevé, plus le risque du placement l'est aussi.

Signification de « garanti »

Certaines hypothèques consortiales sont présentées comme étant « sûres » ou « entièrement garanties ». Bien qu'il soit vrai que votre placement sera utilisé pour créer une hypothèque inscrite et garantie directement avec une part du terrain ou de l'immeuble, si le projet tourne mal – et que la valeur de l'investissement est limitée à la valeur du terrain – d'autres prêteurs peuvent avoir préséance sur vous et vous pourriez ne pas récupérer l'ensemble ou une partie de votre argent. C'est parce que la valeur du terrain pourrait seulement suffire pour payer des prêteurs ayant préséance sur vous.

Si le projet tourne mal, vous pourriez ne pas récupérer votre argent.

File pour le remboursement

À titre d'investisseurs dans des hypothèques consortiales, vous n'êtes souvent jamais le premier à pouvoir récupérer son argent et vous vous trouvez derrière les autres prêteurs qui ont déjà offert des prêts pour le projet. Si le projet échoue, il n'y aura peut-être plus d'argent pour vous rembourser.

Risques relatifs aux paiements d'intérêt

Un emprunteur d'une hypothèque consortiale peut ne pas avoir de sources de revenu pour en rembourser les intérêts. À titre d'investisseur, vous êtes entièrement dépendant de l'emprunteur, à savoir s'il trouve du financement supplémentaire ou s'il conserve un fonds de réserve pour rembourser les intérêts.

Aucune assurance de protection des investisseurs

Les hypothèques consortiales ne sont pas assurées par le gouvernement de l'Ontario ou par tout autre fonds de protection des investisseurs, ce qui signifie qu'il n'y a aucun moyen de garantir que vous récupérerez votre argent.

Retrait anticipé

Si vous voulez retirer votre argent avant l'échéance, un nouvel investisseur peut être tenu de prendre votre place, et il n'est pas garanti qu'il y aura une demande pour la revente ou le transfert de l'hypothèque.

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Prendre des décisions au sujet de votre argent

Comme pour tous les placements, investir dans l'immobilier peut procurer un éventail d'avantages pour votre portefeuille, mais il n'est pas garanti qu'un placement immobilier vous permettra d'obtenir un revenu ou de réaliser un profit.

L'immobilier n'est qu'un des innombrables secteurs ou catégories d'actifs dans lesquels vous pouvez investir. Plus vous investissez dans l'immobilier par rapport à d'autres secteurs (comme les services financiers, l'énergie, les télécommunications ou les soins de santé), plus vous êtes exposé aux risques et aux incertitudes du marché immobilier qui peuvent entraîner la diminution du rendement de votre portefeuille.

Il n'est pas garanti qu'un placement immobilier vous permettra d'obtenir un revenu ou de réaliser un profit.

Vous pouvez atténuer certains des risques auxquels votre portefeuille est exposé en diversifiant vos placements et en choisissant une variété de secteurs et de catégories d'actifs différents. En détenant un portefeuille diversifié comptant des placements dans plusieurs secteurs et dans différentes catégories d'actifs, il est moins probable que tous vos placements offrent un mauvais rendement en même temps.

VIDÉO : ASPECTS À GARDER EN TÊTE AVANT D’INVESTIR

Si vous n'êtes pas certain de la façon dont un placement immobilier pourrait s'inscrire dans votre portefeuille, il est important de parler avec un conseiller qui peut évaluer votre tolérance au risque et recommander des produits qui peuvent vous aider à atteindre vos objectifs.

Un conseiller sera en mesure de répondre à vos questions sur les produits de placement, y compris les actifs immobiliers, et d'expliquer les risques liés à différents placements. Un conseiller financier inscrit pourra vous aider à déterminer les placements qui vous conviennent en se fondant sur votre tolérance au risque, vos objectifs financiers et vos circonstances financières personnelles. Il vous remettra également régulièrement des relevés de compte et vous rencontrera pour examiner vos progrès et rajuster votre portefeuille au besoin.

Toute personne qui vend des produits d'investissement ou qui prodigue des conseils en matière de placements doit être inscrite auprès d'un organisme de réglementation des valeurs mobilières, à moins qu'elle n'en soit dispensée. Vous pouvez vérifier l'inscription afin de savoir si une personne ou une compagnie est inscrite et, le cas échéant, dans quelle catégorie.

Les placements immobiliers, comme tout autre placement, ne peuvent garantir un revenu ou un profit. Avant d'investir, assurez-vous de comprendre les risques et les répercussions potentielles que tout placement pourrait avoir sur vos objectifs financiers généraux.

Pour en savoir plus avant d'investir

Pour obtenir plus de renseignements sur les placements pour votre avenir, consultez le site GerezMieuxVotreArgent.ca.

GerezMieuxVotreArgent.ca est le site Web primé d'éducation des investisseurs de la Commission des valeurs mobilières de l'Ontario qui offre des outils indépendants et impartiaux pour vous aider à prendre de meilleures décisions financières.

Vous trouverez des ressources pour vous aider à travailler avec un conseiller, à surveiller le rendement de vos placements et à diversifier votre portefeuille.

Vous pouvez également utiliser une série de calculatrices et d'outils pour vous aider à savoir comment votre investissement vous rapportera au fil du temps, à déterminer votre valeur nette, à rembourser vos dettes et davantage.

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